AI与云计算需求增长推动Digital Realty上调全年预期

全球数据中心运营商Digital Realty上调2026年全年核心运营资金指标预期，主要原因是云计算和人工智能客户持续增加数据中心容量需求。

消息公布后，Digital Realty股价在盘后交易中一度上涨约3%。这表明资本市场仍然看好AI计算、服务器托管和数据中心互联需求带来的长期增长。

核心FFO预期上调至每股8.15至8.20美元

Digital Realty将2026年核心FFO预期调整为每股8.15至8.20美元，高于此前每股8.00至8.10美元的预测。

FFO是衡量房地产投资信托经营表现的重要指标。对于数据中心运营商而言，该指标可以反映机房租赁、托管服务和其他运营业务形成的现金流表现。

Digital Realty表示，公司第二季度取得创纪录的每股核心FFO，强劲的客户需求以及业务执行情况推动了业绩增长。

第二季度租赁订单达到3.07亿美元

公开的第二季度业绩资料显示，Digital Realty按100%权益口径计算的租赁订单总额达到3.07亿美元，并新增142个客户标识。

其中，托管和互联业务订单同比增长21%，超大规模数据中心业务的开发容量较上一季度增加34%。

这些数据说明，市场需求不仅来自少数大型AI企业，中型云服务商、软件公司、电信运营商和传统企业同样在增加数据中心资源。

AI改变数据中心租赁结构

传统数据中心客户通常租用单个机柜、部分机房空间或一定规模的电力容量。大型人工智能项目则可能一次性需要数十兆瓦，甚至更高规模的供电和冷却能力。

这使数据中心租赁合同越来越关注：

1. 可交付电力容量；
2. 液冷和高密度机柜支持；
3. 数据中心之间的高速光纤；
4. GPU集群网络连接；
5. 项目扩容空间；
6. 电力价格及能源来源；
7. 服务器上线时间；
8. 长期容量预留。

部分热门地区即使拥有土地，也可能因电网接入周期较长而无法迅速建设新的数据中心。

对托管服务器和机柜租用价格的影响

AI基础设施对电力和空间的大规模需求，可能对传统服务器托管市场产生间接影响。

当高密度AI客户占用更多电力时，部分数据中心可能提高机柜功率标准和租赁价格，或者优先服务签订长期合同的大客户。

普通服务器托管客户需要更加关注合同中的额定功率、带宽计费、远程运维、IP资源以及扩容条件。只比较机柜租金而忽略电力和网络费用，可能低估真实成本。

同时，数据中心运营商扩大开发容量，也会在未来增加服务器托管和云计算资源供应。供需变化将因地区而异，电力充足、网络连接丰富的市场更可能形成价格优势。

Digital Realty上调业绩预期，进一步证明AI和云计算需求仍在向数据中心基础设施传导。但数据中心需求强劲并不意味着所有服务器价格都会同步上涨。普通CPU服务器、高防服务器、GPU服务器和整机柜托管的成本结构并不相同。

用户选择托管或租用方案时，应重点评估所在地区的网络质量、电力稳定性、DDoS防护、机房扩容能力以及服务商运维响应速度。对于全球业务，靠近主要用户群和互联网交换节点，通常比单纯追求最低机柜价格更重要。


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